新移民必读!加拿大买房实用攻略与技巧

新移民必读!加拿大买房实用攻略与技巧

新移民登陆加拿大之后,刚开始可能会选择租房来过渡,但安居才能乐业,很多华人都会觉得有了自住房才算真正结束了漂泊。然而,在陌生的国境购买房产并非易事,很多人不知如何着手。今天,我们就来仔细盘一盘在加拿大买房的攻略与技巧。

2023年加拿大房地产概况

在加拿大买房,必须了解当地的房地产近况及前景。加拿大房地产市场多样化、复杂,而且非常活跃。根据加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)的相关报告,2023年及以后的加拿大房地产趋势如下:

  • 由于贷款利率上升,而反观个人收入增长放缓等负面影响,买房压力越来越大。预计加拿大房价在2023年某个时间点触底;
  • 像安省、BC省和魁北克省的新屋开工量将下降,而且像温哥华、多伦多等大城市出现了房屋供不应求的状况;
  • 而草原省份的房地产市场开始活跃起来,这是由于这些省份推出经济适用房,而且越来越多的家庭出于各种原因选择跨省搬迁;
  • 大西洋地区的房地产市场继续保持稳定。

总体来说,加拿大房地产市场是一个具有挑战和机遇的市场。不管是刚需买房,还是投资,都应该密切关注市场变化,并在购房前进行充分的研究和准备。

2023年加拿大房价走势

根据加拿大房地产价值及市场趋势监测网站housesigma的数据,我们可以看到2023年第二季度BC省大温地区、安省大多区以及阿省卡尔加里的房价中位数均有所上升,其中卡尔加里6月房价中位数较前一年上涨9.7%,大温地区5.7%,而GTA只上涨了1.6%。市场热度也各不相同,大温地区和GTA目前属于均衡状态,预计7月份进入买方市场,但卡尔加里处于卖方市场。

房地产市场热度

加拿大房屋概况

房屋类型


加拿大的房屋类型多种多样,涵盖了各种住宅形式。以下是加拿大常见的房屋类型:

  1. 独立屋(Detached House):独立屋就是我们常说的别墅。四面都有自己的围墙和花园;
  2. 联排别墅(Townhouse/Row House):联排别墅是一组连接在一起的房屋,和邻居共享一面或两面墙,但独门独户;
  3. 半独立屋(Semi-Detached House):半独立屋是两栋房屋共用一面墙,类似于联排别墅,但住宅间距比联排别墅更大一些;
  4. 公寓(Condominium/Apartment):关于公寓,大家很熟悉。每个住户拥有自己的物业单元Unit,而公共区域(比如大厅、楼梯、电梯、洗衣房等是共用的)。

以上是城镇中常见的房屋类型,加拿大还有一些特殊类型的房屋,比如历史建筑、农舍等等。购房者可以根据自己所在的区域、家庭需求和预算,选择适合自己的房屋类型。

房屋结构

加拿大的房子结构主要有两种,分为木质结构和混凝土结构:

  1. 木质结构:加拿大房屋大多都是木质结构。因为加拿大有丰富木材资源,而且木质结构具有较高的隔热性能;
  2. 混凝土结构:混凝土结构常用在一些大型楼盘中,比如高层公寓、商业建筑等。混凝土结构具有良好的耐久性和强度。

那么木质结构和混凝土结构有什么各自的优劣势呢?我们看下方表格。

房屋结构优势劣势
木质结构经济性:木材相对较便宜,木制结构通常比混凝土结构的房屋更经济。
建造速度:木质结构建造相对快速,可以更快地竣工。
隔热性:木质结构通常具有较好的隔热性能,适合寒冷的加拿大冬季。
灵活性:木质结构方便后期改造和扩建,适合个性化定制。
需要定期维护:木制结构需要进行防治虫害、防水处理等定期维护和保养。
耐久性:相较于混凝土结构,使用寿命短。
防火性:木质结构容易受到火灾风险。
混凝土结构耐久性:使用寿命长,能够更好的抵御风雨和自然灾害。
防火性:混凝土结构具有良好的防火性,降低火灾风险。
维护成本低:混凝土结构不需要太多的后期维护。
建造成本:初期建造成本较高,比木质结构更昂贵。
建造时间:施工周期较长。

购房者在购买房产时,可以了解房屋的结构类型和建造质量,以确保购买到满足自己需求的合适房屋。

房屋细节

  • 装修:加拿大人工贵,改造成本不低。大部分人买房除了看房屋结构,还会看装修。即便是买新房,可以和开发商协商装修方案和细节,交房即可入住。此外与中国不同的是,西人习惯房间里不装吸顶灯,除了餐厅有一个吊灯,其他房间都是使用落地灯或台灯来照明。房间里一般都有直接打造好的衣柜或衣帽间,不需要再单独买衣柜;
  • 电器:不管是新房还是二手房,都会配备日用基础电器,电磁炉(或气炉)、烤箱、微波炉、冰箱、洗碗机、烘干机、洗衣机等。如果想买二手老公寓,需要注意单独住户里是不配备洗衣机和烘干机的。老公寓都是公用洗衣房,而且由于上下水管道老旧,基本上禁止住户自己安装洗衣机和烘干机;
  • 供暖:加拿大的冬季严寒,供暖设施尤为重要。公寓一般都是每年定期集中供暖,包含在每月的物业费里(也有另算的)。而独立屋一般都是通过烧天然气来供暖,每家都有独立的锅炉以及开关,可以自行选择开关暖气;
  • 空调:加拿大是一个地域辽阔、气候多样的国家,不同地区的天气条件和气温差异较大。因此,空调的普及程度会因地区而异。在加拿大南部的一些大城市和气候较炎热的地区,比如多伦多、温哥华、温尼伯、蒙特利尔等城市的许多住宅通常都配有空调设施,以应对夏季高温和潮湿的天气。然而,在加拿大北部的一些地区,由于夏季气温相对较低,空调设施的需求并不那么迫切,仅仅依靠自然通风和其他方式来调节室内温度。根据房型安装的空调类别也不同,比如小型住户或公寓会使用窗式空调(Window Air Conditioner)、分体式空调(Split Air Conditioner),或有些新公寓会配备中央空调系统(Central Air Conditioning),独立屋大多使用独立式空调系统(Ductless Mini-Split Air Conditioning)以独立控制房间温度;
  • 房屋面积:在加拿大,买房时通常会讨论房屋的总价格,而很少单独讨论面积单价。房屋的总价格是指整个房产的售价,包括土地和房屋本身的价值。尽管面积单价(每平方米或每平方英尺的房价)在一些地区可能会被提及,但它通常作为房价的一部分进行讨论,并不像中国一样成为购房决策的主要参考因素。在中国,房屋面积计算通常包括公摊面积和私有面积,而加拿大通常是按照建筑的内部空间进行计算,不包括外墙厚度等。

加拿大房屋产权

中加两国在房地产法律、产权制度和税收政策上也有所差异。在中国,土地属于国家所有,购买房屋获得的是房屋的使用权,通常以70年为期限。购房者可以拥有房屋的使用权,但不拥有土地的所有权。而加拿大采用完全产权制度,房产所有权归购房者完全所有,可以自由买卖、转让和继承。

中国不动产权证
Land Title Certificate

与中国地产所有权登记制度(或称产权证系统 Deed System)不同,加拿大没有严格意义的“房产证”一说,每个省都有其独立的地产所有权计算机登记数据系统(托伦斯业权登记注册系统 Torrens System)。在加拿大买房交接以后,律师会去Land Title Office为房主登记产权,并开一张Land TitleCertificate。这张纸上记录着房屋识别信息如LINC Number或TITLE Number房子信息、注册日期和房主名字等。但这张纸并没有显示使用权、抵押权、债权等,它只作为一个时间节点的产权调查结果。

加拿大有三种土地产权

  1. Freehold:这是最常见的所有权种类,可理解为永久自由拥有权。所有者对土地拥有绝对自主权,可以自行决定如何使用。而且无时间限制,可以继承,直至所有者出售过户至其他人为止;
  2. Leasehold Estate:租用权,买家不能永远拥有土地,更不能买卖,通常有租赁年限,比如99年。这种产权一般适用于原住民保留地、国家公园等一些性质比较特殊的土地。位于国家森林公园内的班芙小镇的房子就属于这种产权;
  3. Life Estate:对于有特殊背景的所有者,政府会为其提供土地或房产的使用权。但此权利不可继承,在所有者去世时同时失效。

房产联名

在加拿大,房主可以将配偶或其他合法伴侣的名字加到房产证上。这将使双方成为房屋的共同所有人,共同持有房屋的产权。除了地产独有,在加拿大联名拥有资产分为联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common):

  1. Sole Ownership:独有权。指地产(Land Title)登记时只有一个人的名字,所有者对此土地和房产拥有100%的使用权和支配权;
  2. JointTenancy:联权共有。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记,主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有。所有人对土地享用同等权利和利益,如果其中一位所有者去世,其他所有者自动继承其所有权;
  3. Tenancy In-Common:分权共有,类似于股份制。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记。这种情况大多是投资人合伙购买一处地产,登记时按投资百分比分配份额。所有者可以转让自己拥有的份额,但去世时,其它所有者没有自动继承其所有权的权利。

添加配偶名字到房产证上可能需要进行一定的法律手续和付费,同时也涉及到贷款、财产权益和继承等问题。因此,在做出这样的决定前,建议咨询专业的房地产律师或地产经纪人,以确保遵守当地法律和税收规定,并做出最适合您情况的决策。

加拿大买房资格

外国人可以在加拿大买房吗?

过去,在加拿大购买房屋并没有特定的国籍或居民资格限制。无论您是加拿大公民、永久居民,还是外国公民,都可以在加拿大购买房产。但是从2023年新年开始,加拿大政府为了抑制房价飙升,正式出台了禁止外国人购买住宅的法案(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)。外国人购房禁令为期两年,基本上禁止了海外买家在加拿大投资住宅物业(休闲类房产例外)的可能。除了加拿大公民、永久居民,如果海外买家满足以下豁免条件,也可以在加拿大买住宅。

  • 持加拿大有效工签,且:
    • 买房之前4年,至少连续工作3年;
    • 买房之前4年,至少有3年的报税记录;
    • 如果在BC省、安省买房,受海外买家税的约束;
  • 持加拿大有效学签,且:
    • 就读学校和专业符合申请毕业工签的要求;
    • 买房之前5年,每年都有报税记录;
    • 买房之前5年,每年在加拿大住够244天;
    • 所购买房产价值不能超过50万加币;
    • 如果在BC省、安省买房,受海外买家税的约束。

财务资格

如果购房涉及到贷款,购房人需要满足一些申请条件。在加拿大贷款买房,建议做好以下准备:

  1. 首付款:购买房屋时,通常需要支付一定比例的首付款。首付款是房屋总价的一部分,一般来说,首付款至少需要支付房屋总价的5%-20%;
  2. 贷款申请:如有需要,购房者需要向银行或贷款机构申请贷款。银行会进行压力测试,评估申请人的还款能力和信用风险,以决定批不批准;
  3. 收入证明:银行通常要求购房者提供收入证明,以确认购房者的还款能力。收入证明包括但不限于工资单、报税单、银行流水等;
  4. 信用记录:信用记录也会影响贷款申请。申请人如果经常使用信用卡,或有其他借贷,一定要保持信用记录良好。如有需要,可以先查看自己的信用报告并做好相应的改善;
  5. 贷款预批准:大家可以提前找银行进行贷款预批准。银行会对个人财务状况进行初步评估,预估能够贷到的金额。这有助于规划购房预算。

在加拿大购买房屋,还会产生其他费用,比如购房律师费、地契注册费用、税费等。建议大家寻求专业的房地产经纪人或贷款顾问的帮助,以确保一切顺利进行并做出明智的决策。

加拿大买房流程

第一步,登陆加拿大,前期建议租房过渡

许多人在登陆加拿大前期,会选择先租房居住。这样既不耽误安顿,也有时间充分地了解当地房地产情况。

第二步,了解当地房地产市场,做好财务预算和准备

在加拿大,不同地区的房价、生活成本和社区环境差异较大。在购房前,建议新移民进行充分的市场研究和调查,了解适合自己的地区和房产类型,之后再做决定。大家可以访问housesigma、realtor等网站进行了解,也可以选择参观open house。

而且购房是人生的一项重大决策,一定要做好财务预算和准备。新移民应认真评估自己的资金情况,不仅要考虑到购买房产的资金,还要考虑到未来一段时间的生活成本和其他指出。

第三步,找到加拿大房地产持牌经纪

在加拿大,新移民在购买房产时并不是必须要寻求持牌经纪的帮助。移民者可以选择自行进行房地产交易或与房地产中介合作。然而,考虑到房地产交易可能涉及许多复杂的细节和法律程序,很多新移民会选择寻求持牌经纪的专业帮助。选择持牌地产经济有以下优势:

  1. 熟悉当地房地产市场:新移民对加拿大的房地产市场可能不太了解。持牌经纪通常对当地市场情况非常熟悉,可以提供有关房价、社区特点和学校等方面的重要信息;
  2. 法律和合同:房地产交易涉及许多法律文件和合同,这些文件可能对新移民来说比较陌生。持牌经纪可以解释和协助处理这些文件,确保交易过程合法和顺利;
  3. 谈判技巧:持牌经纪通常在谈判方面有经验,并可以代表买家争取最佳的房价和交易条件;
  4. 跨文化交流:对于语言或文化方面可能存在障碍的新移民,持牌经纪可以提供更顺畅的交流和沟通。

虽然持牌经纪提供了许多优势,但购房者并非必须选择他们。一些移民可能更愿意自行研究市场,与房地产开发商或卖家直接联系,或者依靠其他专业咨询帮助。无论选择何种方式,购房者都应该在购房过程中充分了解和理解相关法律法规,并谨慎做出决策。

第四步,申请贷款

提交贷款申请,向银行或贷款机构提供所需的个人信息和资料,等待贷款批准。

第五步,签订购房合同并过户

当购房申请获得批准后,与卖方签订购房合同,明确房屋价格、交付日期、附加条件等。在完成购房合同签订后,办理房屋过户手续,将房产过户到您名下。

第六步,支付税费和费用

除了贷款首付和每月按揭,购房时还需要支付以下费用:

  • 土地转让税:分为省级、市级两种。每个省份、城市都有自己的税阶,根据购房价格征收一定百分比的税款;
  • 律师费:一般在1000-1500加币左右;
  • 验房费:100-500加币左右;
  • 房屋保险费:贷款买房时,贷款机构都会要求拟购买房屋保险,尤其是火险。如果是买Condo,因为物业管理费里已经包括了房屋保险,所以不做要求;
  • 地税:房屋交接以后, 需要每年(或每月分摊)缴纳地税。

第七步,搬迁入住

在购房交易完成后,新户主就可以搬迁到新购的房屋,开始新的生活啦!

新移民在加拿大买房优惠政策

新移民在加拿大买房,还可以享受以下优惠政策:

  • 首次买房激励计划(First-Time Home Buyer Incentive),如果购买45万加币以下的房产,政府会提供补助:
    • 二手房购买将提供5%的补助;
    • 未建新房购买提供5%或10%的补助;
    • 已建或二手移动房购买将提供5%的补助;
  • 首次买房退税计划(First-Time Home Buyers’ Tax Credit),如果是第一次在加拿大买房,政府会在第二年报税时最高退税750加币,以补贴购房时产生的律师费、房检费及其他杂费;
  • 联邦购房计划(RRSP Home Buyers’ Plan),符合条件的首次购房者可以从他们的退休储蓄金(RRSP)里提前提取不超过$35,000加币的免税补助以应急,如果两个人一起购买最多可以拿到$70,000加币的免税补助。所取出的款额要在15年内还回到其退休基金中;
  • 省级补贴,以安省为例,有安省土地转移税补贴计划(Provincial and Municipal Land Transfer Tax (LTT) Rebates),首次购房者可以有资格获得LTT金额返还,最高4000加币;
  • 有些金融机构可能为新移民提供一系列优惠政策,包括降低首付款要求、优化贷款申请条件等。

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